Análisis comparativo de mercado

Reporte de propiedades en venta alrededor del departamento objetivo

Documento de trabajo actualizado por el analista conforme se revisan nuevos avisos y se recibe información de la propiedad objetivo.

Mantener y probar

US$60,000

S/228,000 · S/2,923/m². Está apenas 2% sobre la mediana total de la muestra (US$59,000), aunque el comparable de 5.º piso a S/190,000 será una objeción frecuente.

Adecuado si no hay urgencia y la presentación/estado del inmueble es competitivo.

Precio de venta rápida

US$55,000

S/209,000 · S/2,679/m². Queda 3% por debajo del comparable más directo por m² y 18% debajo del promedio ponderado de la muestra.

Usarlo solo si hay urgencia o si US$60k–58k no generan consultas o visitas suficientes.

Conclusión provisional: mantener US$60,000 al iniciar la exposición y revisar respuesta; considerar US$58,000 como ajuste táctico antes de llegar a US$55,000. Los avisos son precios solicitados, no precios de cierre, y dos hallazgos requieren verificación de duplicidad o dirección.

Departamento objetivo

Ficha base actualizada; estado de conservación pendiente.

Propiedad por vender

Paseo de los Dominicos 232 · dpto. 503Ficha base recibida
Ubicación
Paseo de los Dominicos 232 · dpto. 503
Área
78 m² construidos
Precio propuesto
US$ 60,000 · S/ 228,000 antes: US$ 69,000
Dormitorios / baños
3 dormitorios · 1 baño
Piso / ascensor
5.º piso · sin ascensor
Estacionamiento / depósito
Sin estacionamiento propio cochera accesible
Antigüedad / estado
41 años estado pendiente
Mantenimiento
S/ 4 luz del edificio
Referencia de precio
S/ 2,923/m² · US$ 769/m² reducción: US$ 9,000 (13%)

Resumen del mercado

Basado en 11 comparables de venta con precio publicado. TC de referencia: S/ 3.80 = US$ 1.

Precio mínimo
S/ 190,000US$ 50,000 ref.
precio de publicación
Precio máximo
S/ 277,400US$ 73,000
precio de publicación
Precio promedio
S/ 228,509US$ 60,134
11 avisos publicados
Precio mediano
S/ 224,200US$ 59,000
referencia central
Precio por m²
S/ 3,279US$ 863/m²
9 avisos con área publicada

Muestra de once avisos con precio: el promedio de precio por m² se calcula solo con los nueve que publican área (S/ 2,084,200 ÷ 635.66 m²). Los dólares del resumen son conversiones referenciales con TC S/ 3.80 por US$ 1; en la tabla se conserva el dólar publicado por cada aviso cuando existe. Aún no constituye una tasación.

Propiedades comparables

Datos confirmados y vacíos diferenciados para no sobreinterpretar el aviso.

Desliza para ver más columnas →

Propiedad / referenciaZona o distanciaPrecioÁreaPrecio por m²Dorm.BañosPisoEstacionamientoAntigüedadEstadoMantenimientoObservacionesComparabilidad
Hallazgo de búsqueda · 5.º pisoVenta de Departamento en El Callao en CondominioVer aviso ↗Adondevivir · Publicado: fecha no publicadaCiudad Satélite Santa Rosa; cerca de Hospital Negreiros, colegios y Polideportivo Santa Rosa. Dirección no publicada.S/ 190,000US$ 56,300 (publicado; negociable)69 m²S/ 2,754US$ 816/m² (según dólar publicado)315 sin ascensorNo publicado40 añosNo publicadoNo publicadoSala-comedor, cocina cerrada con lavandería. Es el hallazgo más comparable por 5.º piso, falta de ascensor, 3 dormitorios, 1 baño y rango de área. El dólar publicado no coincide con la conversión de S/ 190,000 al TC de referencia, por lo que se conserva tal como aparece en el aviso.Alta
Hallazgo de búsqueda · 5.º pisoDepartamento remodelado · Alameda de los MisionerosVer referencia ↗Adondevivir · Publicado: hace ~5 días (fecha exacta no publicada)Alameda de los Misioneros, Urb. Ciudad Satélite Santa Rosa; a una cuadra de Hospital Negreiros.S/ 241,500US$ 70,000 (publicado)69.16 m²S/ 3,492US$ 1,012/m² (publicado)315 escaleras descansadasNo publicadoNo publicadoRecién remodelado (según anuncio)S/ 40Cocina renovada con encimera de porcelanato, porcelanato nuevo, lavandería y espacio para posible depósito. Comparte calle, metraje y distribución con otro aviso del reporte; debe confirmarse si es una nueva publicación del mismo departamento o una unidad distinta antes de usar ambos como observaciones independientes.Alta / confirmar duplicidad
Hallazgo de búsqueda · 5.º pisoDepartamento 2 hab. renovado · Los NenúfaresVer referencia ↗Adondevivir · Publicado: fecha no publicadaAv. Los Nenúfares 353, Ciudad Satélite Santa Rosa. El texto del aviso también menciona el N.º 553; dirección por confirmar.S/ 240,000US$ 67,000 (publicado)82.34 m²S/ 2,915US$ 814/m² (publicado)215 + airesNo publicado1990 (año de construcción publicado)Renovado (título del aviso)S/ 20Balcón, sala, comedor, cocina y lavandería. Es útil por piso, área y zona, pero menos comparable por tener 2 dormitorios. Verificar dirección y alcance de la renovación antes de ponderarlo con mayor fuerza.Media
Venta de DepartamentoVer aviso ↗Ciudad Satélite Santa RosaCallao. A 1 cuadra de Av. Japón; aviso indica que está a la espalda del Hospital Luis Negreiros.S/ 203,000US$ 53,42168 m²S/ 2,985US$ 786/m²2 (observación)13 de 4 (observación)No confirmado para la unidadHasta 6 añosSin remodelar (aparente)No publicadoEdificio de 4 pisos sin ascensor; material predominante ladrillo. El aviso menciona áreas comunes e intercomunicador. Observación proporcionada: estaría detrás de una iglesia, zona potencialmente más silenciosa. También se reportan 2 habitaciones, piso 3 de 4 y acabados aparentemente sin remodelar. Antigüedad: el aviso indica 6 años y se confirma que no supera esa antigüedad.Preliminar / baja
Se Vende DepartamentoVer aviso ↗Ciudad Satélite Santa RosaAv. Bertello 120, Callao. Aviso destaca cercanía al Aeropuerto Jorge Chávez.S/ 224,200US$ 59,00069 m²S/ 3,249US$ 855/m²314 de 4Estacionamientos comunes; no se confirma uno exclusivoNo publicadoRemodelado; etiqueta “a estrenar” por confirmarS/ 10US$ 3Departamento completamente remodelado según el aviso. Cocina independiente, lavandería separada, intercomunicador y balcón exterior. Cuenta con servicios independientes y conexión a gas Calidda. El aviso menciona escaleras anchas; no informa si hay ascensor.Preliminar / media
Venta DepartamentoVer aviso ↗Urb. Ciudad SatéliteAlameda de los Misioneros, Callao. Espaldas del mercado Santa Rosa, entre Av. Bertello y Tomás Valle; frente a parque.S/ 233,100US$ 63,000 (publicado)69.16 m²S/ 3,370US$ 911/m² (publicado)315 de 5Estacionamiento común para propietarios40 añosBuenas condiciones; pintura recienteS/ 20US$ 5 (aprox.)Vista a calle y frente a parque; sin ascensor. Ambientes amplios, iluminados y ventilados. Se realizaron cambios en tuberías y sistema eléctrico. La pintura reciente mejora la presentación, pero el aviso indica potencial para decorar a gusto.Preliminar / media
Se Vende DepartamentoVer publicación ↗Ciudad Satélite Santa RosaCallao. El anunciante describe la zona como segura y tranquila.S/ 209,000US$ 55,000 (publicado)No publicada31No publicadoNo publicadoNo publicadoMejoras parciales declaradasNo publicadoPisos nuevos, cocina amoblada, baño remodelado, therma, closets en dormitorios y puerta de metal con vidrio catedral. Venta directa con el dueño. La descripción no confirma una remodelación integral ni el área del departamento.Preliminar / baja
Se vende departamento remodeladoPublicación 1 ↗
Republicación ↗Ciudad Satélite Santa Rosa · Marketplace
Altura de la cuadra 3 de Av. Bertello; a una cuadra del colegio Sor Ana de los Ángeles y a 5 min. del antiguo Aeropuerto Jorge Chávez.S/ 277,400US$ 73,000 (publicado)69 m²S/ 4,020US$ 1,058/m² (publicado)312 (total no publicado)No publicadoNo publicadoRemodelado (pisos y losetas declarados)No publicadoSala-comedor y cocina amoblada e iluminada. El anuncio declara acabados de pisos y losetas remodelados. Zona residencial con comercios, colegios, transporte y áreas verdes cercanas. Una republicación anuncia “bajó de precio”, pero conserva el precio actual de US$ 73,000 y no informa el valor anterior. No publica antigüedad, estacionamiento, mantenimiento ni el alcance completo de la remodelación.Preliminar / media
Oportunidad en Ciudad Satélite Santa RosaVer publicación ↗RE/MAX · publicado 02 sep. 2025Al lado del nido Señor de los Milagros; a una cuadra de Bomberos y del colegio Sor Ana de los Ángeles. Cerca de Av. Bertello.S/ 220,400US$ 58,000 (publicado)No publicada312 (total no publicado)No publicadoNo publicadoListo para usar (según anuncio)No publicadoSala-comedor amplia e iluminada, cocina y lavandería independientes, documentos en regla. Por falta de área, estacionamiento, antigüedad y mantenimiento, no se integra al promedio de precio por m².Preliminar / baja
El depa que buscabas en Ciudad SatéliteRE/MAX · publicado 16 sep. 2026 · información proporcionada por el usuarioPaseo de los Dominicos 264, misma calle del departamento objetivo.S/ 266,000US$ 70,000 (publicado; negociable)71 m²S/ 3,746US$ 986/m² (publicado)312 (total no publicado)No publicadoNo publicadoTotalmente remodelado (según anuncio)No publicadoPisos laminados tipo madera, baño en porcelanato y mayólica de pared a techo, cocina-lavandería, pintura impecable y pisos nuevos. Documentos en regla. No publica estacionamiento, antigüedad, mantenimiento ni número total de pisos.Alta
Oportunidad única · Ciudad Satélite Santa RosaVer publicación ↗Facebook Marketplace · información proporcionada por el usuarioA 2 cuadras de Av. Pacasmayo; cerca de Hospital Negreiros, colegios, mercados y MegaPlaza.S/ 209,000US$ 55,000 (publicado)69 m²S/ 3,029US$ 797/m² (publicado)314 (total no publicado)No publicadoNo publicadoNo publicadoNo publicadoSala-comedor, cocina con lavandería y escaleras descansadas. Documentos en regla. El aviso no precisa dirección, estado de conservación, estacionamiento, antigüedad ni mantenimiento; no se asigna un punto individual en el mapa.Preliminar / media

Referencia histórica

Aviso publicado en 2022; se conserva como contexto, fuera de las métricas actuales.

Venta publicada en 2022 · no se considera oferta vigente

Edificio San Judas Tadeo · Misionero San Martín 350

Departamento en cuarto piso, aledaño a la Compañía de Bomberos y al colegio Sor Ana de los Ángeles; a pocas cuadras de Av. Bertello. Se anunciaba con papeles en regla y dos puntos de gas Cálidda (cocina y ducha).

Precio publicadoUS$ 75,000S/ 285,000 ref.
Área68.67 m²
Precio por m²US$ 1,092/m²S/ 4,150/m² ref.
Distribución2 dorm. · 1 baño
Piso4total no publicado

El equivalente en soles usa el TC de referencia del reporte (S/ 3.80 por US$ 1), no el tipo de cambio histórico de 2022. Incluye cocina, sala-comedor y lavandería. Ver publicación ↗

Mapa de ubicaciones

Departamento objetivo y comparables de venta en Ciudad Satélite Santa Rosa, Callao.

Ubicaciones reportadas

  1. Objetivo · Paseo de los Dominicos 232Departamento 503 · dirección proporcionada.Abrir en mapa ↗
  2. Comparable 7 · Paseo de los Dominicos 264Misma calle del objetivo · dirección publicada.Abrir en mapa ↗
  3. Comparable 1 · Paseo de los Dominicos 351Dirección publicada.Abrir en mapa ↗
  4. Comparable 2 · Av. Bertello 120Dirección publicada.Abrir en mapa ↗
  5. Comparable 3 · Alameda de los MisionerosCalle publicada; número no especificado.Abrir en mapa ↗
  6. Comparable 4 · Ciudad Satélite Santa RosaZona publicada; sin dirección precisa.Abrir zona en mapa ↗
  7. Comparable 5 · Cerca del colegio Sor Ana de los ÁngelesReferencia a una cuadra; ubicación aproximada.Abrir referencia en mapa ↗
  8. Comparable 6 · Nido Señor de los MilagrosReferencia al lado del nido; ubicación aproximada.Abrir referencia en mapa ↗
  9. Comparable 8 · cerca de Av. PacasmayoAnuncio indica “a 2 cuadras”; sin dirección exacta, por lo que no se muestra un pin individual.Abrir referencia en mapa ↗
  10. Referencia histórica · Misionero San Martín 350Dirección publicada en un aviso de 2022.Abrir en mapa ↗

Los marcadores muestran la dirección o referencia más precisa publicada en cada aviso. Los puntos señalados como “aprox.” ubican la calle, punto de interés o zona, y no sustituyen una verificación presencial.

Lectura inicial

Interpretación provisional, no tasación.

Lo que aporta a la comparación

  • El nuevo aviso está en la misma calle del objetivo, publica 71 m² y tiene alta comparabilidad por ubicación, distribución y rango de área.
  • Su precio de S/ 3,746/m² está 28% por encima de la referencia propuesta para el objetivo (S/ 2,923/m²).
  • El aviso de S/ 4,020/m² continúa siendo el valor más alto de la muestra para este rango de área.

Qué limita su comparabilidad

  • La prima del comparable de Dominicos 264 puede explicarse parcialmente por remodelación integral declarada y su segundo piso; faltan confirmar estacionamiento, antigüedad y mantenimiento.
  • Al provenir del mismo conjunto urbano, la antigüedad se considera en principio similar; la comparación debe centrarse más en estado, piso, vista, estacionamiento y acabados.
  • Los precios publicados son solicitudes de venta, no necesariamente precios finales de cierre.